100 câu hỏi về thuế cho thuê nhà, căn hộ và bất động sản 2026

100 CÂU HỎI THƯỜNG GẶP DÀNH CHO HỘ, CÁ NHÂN KINH DOANH
CÓ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Thông tư 18/2026/TT-BTC & Thông tư 50/2026/TT-BTC

Câu 1: Tôi cho thuê nhà, doanh thu cả năm dưới 500 triệu đồng, tôi có phải nộp thuế không?

Đáp án: Không. Theo khoản 1 Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc diện không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể phải thực hiện thông báo doanh thu theo quy định.

Câu 2: Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã nâng ngưỡng miễn thuế lên bao nhiêu? Từ khi nào áp dụng?

Đáp án: Nghị định 141/2026/NĐ-CP nâng ngưỡng miễn thuế từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ ngày 01/01/2026. Nghĩa là nếu tổng doanh thu cho thuê nhà của bạn trong năm 2026 từ 1 tỷ đồng trở xuống, bạn không phải nộp thuế GTGT và TNCN. Nếu đã kê khai và nộp thuế theo ngưỡng 500 triệu, bạn được xử lý hoàn trả số thuế nộp thừa theo Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Câu 3: Doanh thu cho thuê nhà của tôi trên 1 tỷ đồng/năm, tôi phải nộp những loại thuế nào và tính như thế nào?

Đáp án: Nếu doanh thu > 1 tỷ đồng/năm, bạn phải nộp 2 loại thuế:

• Thuế GTGT = Tổng doanh thu × 5%

• Thuế TNCN = (Tổng doanh thu – 1.000.000.000 đồng) × 5%

Ví dụ: Doanh thu 1,5 tỷ/năm → Thuế GTGT = 75 triệu; Thuế TNCN = (1.500 tr – 1.000 tr) × 5% = 25 triệu. Tổng thuế phải nộp = 100 triệu đồng.

Câu 4: Tôi cho thuê nhiều căn nhà tại các địa chỉ khác nhau, ngưỡng 1 tỷ đồng có áp dụng riêng cho từng căn không?

Đáp án: Không. Ngưỡng 1 tỷ đồng được tính trên tổng doanh thu từ tất cả các bất động sản cho thuê trong năm, áp dụng chung cho toàn bộ hoạt động cho thuê của một cá nhân. Ví dụ: bạn có 3 căn, mỗi căn thu 400 triệu/năm → tổng 1,2 tỷ → vượt ngưỡng, phải nộp thuế trên toàn bộ doanh thu.

Câu 5: Thuế khoán đã bị bãi bỏ chưa? Từ khi nào tôi phải chuyển sang kê khai?

Đáp án: Có. Phương thức nộp thuế khoán cố định hàng năm đã bị bãi bỏ theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 05/03/2026. Từ năm tính thuế 2026, tất cả cá nhân cho thuê nhà phải chuyển sang cơ chế kê khai theo doanh thu thực tế phát sinh, hoặc bên đi thuê khai thay/nộp thay nếu hợp đồng có thỏa thuận.

Câu 6: Ngưỡng 1 tỷ đồng áp dụng cho tính thuế TNCN, vậy thuế GTGT tính trên phần nào?

Đáp án: Thuế GTGT được tính trên toàn bộ doanh thu khi vượt ngưỡng 1 tỷ đồng. Ví dụ: doanh thu 1,5 tỷ → Thuế GTGT = 1.500.000.000 × 5% = 75.000.000 đồng. Trong khi đó, thuế TNCN chỉ tính trên phần vượt ngưỡng: (1.500 tr – 1.000 tr) × 5% = 25.000.000 đồng.

Câu 7: Tôi có nhiều bất động sản cho thuê, tôi có thể chọn căn nào để áp dụng mức được trừ 1 tỷ đồng không?

Đáp án: Có. Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được lựa chọn hợp đồng nào để áp dụng mức trừ khi tính thuế TNCN (tối đa 1 tỷ đồng/năm). Nếu hợp đồng đầu tiên chưa sử dụng hết mức trừ, bạn được phân bổ tiếp cho hợp đồng khác cho đến khi tổng mức trừ đủ 1 tỷ đồng. Lưu ý: phải quy định rõ trong hợp đồng nếu bên đi thuê khai/nộp thay.

Câu 8: Tôi phải bỏ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà cho thuê. Những khoản này có được trừ khi tính thuế TNCN không?

Đáp án: Đối với cá nhân cho thuê nhà (không phải hộ kinh doanh), thuế TNCN được tính theo phương pháp doanh thu nhân thuế suất (5%) mà không áp dụng trừ chi phí thực tế. Mức được trừ duy nhất là ngưỡng 1 tỷ đồng/năm. Việc trừ chi phí thực tế (sửa chữa, khấu hao...) chỉ áp dụng cho hộ kinh doanh áp dụng phương pháp thu nhập tính thuế nhân thuế suất.

Câu 9: Giá thuê trong hợp đồng đã bao gồm thuế hay chưa? Ai có trách nhiệm nộp thuế?

Đáp án: Theo quy định, nghĩa vụ thuế thuộc về bên cho thuê (chủ nhà). Hợp đồng thường ghi giá thuê chưa bao gồm thuế, trừ khi hai bên có thỏa thuận rõ ràng khác. Nếu hợp đồng không đề cập, chủ nhà chịu trách nhiệm khai và nộp thuế. Nếu muốn bên thuê khai thay/nộp thay, phải ghi rõ trong hợp đồng.

Câu 10: Tiền đặt cọc giữ chỗ có tính vào doanh thu chịu thuế không?

Đáp án: Tiền đặt cọc thông thường không tính vào doanh thu nếu chỉ mang tính chất bảo đảm thực hiện hợp đồng và sẽ hoàn trả khi hết hợp đồng. Tuy nhiên, nếu tiền đặt cọc được chuyển thành tiền thuê hoặc được khấu trừ vào tiền thuê tháng cuối, thì phần đó tính vào doanh thu tính thuế trong kỳ phát sinh.

Câu 11: Tôi phải dùng mẫu tờ khai nào khi trực tiếp kê khai thuế cho thuê nhà?

Đáp án: Theo Thông tư 18/2026/TT-BTC, cá nhân trực tiếp khai thuế cho thuê bất động sản sử dụng:

• Mẫu số 01/BĐS: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản

• Mẫu số 01/BK-BĐS: Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản (kèm theo tờ khai)

Các mẫu này được ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC và có thể tải trên Cổng dịch vụ công thuế điện tử (thuedientu.gdt.gov.vn).

Câu 12: Nếu bên đi thuê (công ty, tổ chức) khai thuế thay cho tôi, họ dùng mẫu nào?

Đáp án: Tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản sử dụng:

• Mẫu số 01/TCKT: Tờ khai thuế tổ chức khai thay

• Mẫu số 02/BK-KTBĐS: Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC. Lưu ý: hợp đồng phải ghi rõ thỏa thuận khai thay/nộp thay và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN.

Câu 13: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho người trực tiếp kê khai là khi nào?

Đáp án: Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và hướng dẫn tại Nghị định 29, cá nhân cho thuê nhà trực tiếp kê khai có thể chọn khai theo kỳ thanh toán (theo từng hợp đồng thuê) hoặc khai theo năm. Nếu khai theo năm, thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/01 của năm tiếp theo năm tính thuế. Nếu khai theo kỳ thanh toán, thời hạn là ngày cuối cùng của tháng tiếp theo tháng phát sinh kỳ thanh toán.

Câu 14: Bên thuê là công ty, họ muốn khai và nộp thuế thay cho tôi. Tôi cần làm gì?

Đáp án: Bạn cần: (1) Đưa thỏa thuận khai thuế thay/nộp thuế thay vào trong hợp đồng cho thuê, ghi rõ bên nào chịu trách nhiệm khai và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN; (2) Cung cấp mã số thuế cá nhân cho bên thuê; (3) Thỏa thuận rõ về căn nào được chọn để áp dụng mức trừ 1 tỷ đồng nếu bạn có nhiều bất động sản. Sau đó, công ty sẽ thực hiện khai theo Mẫu 01/TCKT và 02/BK-KTBĐS.

Câu 15: Tôi có phải đăng ký mã số thuế riêng để khai thuế cho thuê nhà không?

Đáp án: Nếu bạn đã có mã số thuế cá nhân (thường gắn với CCCD/CMND), bạn không cần đăng ký mã số thuế mới. Chỉ cần sử dụng mã số thuế hiện có để kê khai. Nếu chưa có mã số thuế, bạn cần đến Chi cục Thuế quản lý địa bàn nơi có bất động sản cho thuê để đăng ký. Trường hợp thành lập hộ kinh doanh, việc đăng ký thuế thực hiện qua cơ chế một cửa liên thông với đăng ký kinh doanh.

Câu 16: Tôi có doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm, tôi có phải thông báo gì với cơ quan thuế không?

Đáp án: Theo Thông tư 18/2026/TT-BTC, hộ kinh doanh/cá nhân kinh doanh có doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế vẫn có thể phải thực hiện thông báo doanh thu định kỳ theo yêu cầu của cơ quan thuế. Tuy nhiên, Thông tư cũng quy định cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo cho người nộp thuế. Bạn nên theo dõi thông báo từ Chi cục Thuế hoặc đăng nhập Cổng thuế điện tử để kiểm tra nghĩa vụ cụ thể của mình.

Câu 17: Thông tư 18/2026/TT-BTC yêu cầu thông báo số tài khoản ngân hàng là nghĩa vụ mới gì?

Đáp án: Đây là quy định mới nhằm tăng tính minh bạch quản lý doanh thu. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (kể cả người cho thuê nhà) phải thông báo số tài khoản ngân hàng và số hiệu ví điện tử cho cơ quan thuế. Đối với người đang hoạt động: phải gửi thông báo trong thời hạn nhất định theo quy định. Đối với người mới bắt đầu: thông báo cùng hồ sơ kê khai thuế đầu tiên. Mục đích để cơ quan thuế quản lý dòng tiền và đối chiếu doanh thu.

Câu 18: Nếu tôi nhận tiền thuê nhà bằng tiền mặt, có bị phạt không?

Đáp án: Nghị định 68/2026/NĐ-CP không cấm nhận tiền thuê bằng tiền mặt, nhưng yêu cầu khai báo doanh thu trung thực. Tuy nhiên, cơ quan thuế ngày càng siết chặt việc đối chiếu doanh thu qua tài khoản ngân hàng và giao dịch điện tử. Bạn vẫn cần kê khai đúng toàn bộ doanh thu dù nhận tiền mặt hay chuyển khoản. Việc che giấu doanh thu có thể bị truy thu thuế và xử phạt theo Luật Quản lý thuế.

Câu 19: Tôi phải thông báo doanh thu dự kiến từ đầu năm hay chờ có doanh thu mới khai?

Đáp án: Đối với người đã có hợp đồng cho thuê, Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định khai thuế theo thực tế phát sinh doanh thu (theo kỳ thanh toán trong hợp đồng hoặc theo năm). Không có yêu cầu phải thông báo doanh thu dự kiến trước năm. Khi doanh thu thực tế vượt ngưỡng 1 tỷ đồng, bạn phải thực hiện kê khai và nộp thuế ngay từ kỳ phát sinh vượt ngưỡng đó.

Câu 20: Tôi cần đăng ký địa điểm kinh doanh với cơ quan thuế không nếu chỉ cho thuê một căn nhà?

Đáp án: Theo Điều 3 Thông tư 18/2026/TT-BTC, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh phải gửi thông báo về địa điểm kinh doanh đến cơ quan thuế. Đối với cá nhân cho thuê nhà đơn lẻ (không thành lập hộ kinh doanh), thủ tục đơn giản hơn – chủ yếu là khai báo địa chỉ bất động sản cho thuê trong tờ khai thuế. Nếu bạn thành lập hộ kinh doanh, phải thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký địa điểm kinh doanh.

Câu 21: Tôi có phải xuất hóa đơn điện tử khi nhận tiền thuê không?

Đáp án: Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP: Chỉ hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm TRÊN 1 tỷ đồng mới bắt buộc phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế. Cá nhân cho thuê nhà (không thành lập hộ kinh doanh) có doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống không bắt buộc xuất hóa đơn điện tử. Tuy nhiên, nếu bên thuê yêu cầu hóa đơn để hạch toán chi phí, bạn cần đăng ký xuất hóa đơn.

Câu 22: Doanh thu của tôi vượt 1 tỷ đồng, tôi phải đăng ký hóa đơn điện tử trong bao lâu?

Đáp án: Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, khi doanh thu lũy kế trong kỳ tính thuế đạt trên 1 tỷ đồng, bạn phải đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử trong thời gian 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của kỳ tính thuế đó. Ví dụ: doanh thu lũy kế vượt 1 tỷ vào quý II (tính đến 30/6), bạn phải đăng ký hóa đơn điện tử trước ngày 30/7.

Câu 23: Bên thuê (công ty) yêu cầu tôi xuất hóa đơn để thanh toán, tôi làm thế nào nếu doanh thu dưới 1 tỷ?

Đáp án: Nếu doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm và bên thuê yêu cầu hóa đơn, bạn có thể: (1) Đề nghị bên thuê tự lập Phiếu chi/chứng từ nội bộ kèm hợp đồng cho thuê và biên lai thu tiền; (2) Hoặc bạn đăng ký tự nguyện sử dụng hóa đơn điện tử để thuận tiện hơn. Việc xuất hóa đơn khi doanh thu dưới ngưỡng không làm phát sinh nghĩa vụ thuế nếu tổng doanh thu năm không vượt 1 tỷ đồng.

Câu 24: Tôi có nhiều căn nhà cho thuê tại nhiều địa điểm, hóa đơn điện tử dùng mã số thuế nào?

Đáp án: Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, nếu hộ kinh doanh có nhiều địa điểm kinh doanh, tất cả sử dụng chung mã số thuế của hộ kinh doanh/cá nhân kinh doanh và phải ghi rõ mã địa điểm kinh doanh cụ thể trên từng hóa đơn. Điều này giúp cơ quan thuế phân biệt doanh thu từng địa điểm.

Câu 25: Hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền là gì? Tôi có cần loại hóa đơn này không?

Đáp án: Hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế thường áp dụng cho các cơ sở kinh doanh bán lẻ, nhà hàng, khách sạn... Đối với hoạt động cho thuê nhà thuần túy, bạn không cần loại hóa đơn này. Bạn chỉ cần hóa đơn điện tử thông thường có mã của cơ quan thuế nếu doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm.

Câu 26: Tôi có bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh khi cho thuê nhà không?

Đáp án: Không bắt buộc. Theo hướng dẫn của cơ quan thuế (VietnamNet, tháng 01/2026), đối với hoạt động cho thuê nhà, căn hộ, người dân không phải thành lập hộ kinh doanh. Đây là quyền lựa chọn của cá nhân. Nếu không thành lập hộ kinh doanh, bạn thực hiện kê khai thuế với tư cách cá nhân kinh doanh theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Câu 27: Lợi ích và bất lợi khi thành lập hộ kinh doanh cho hoạt động cho thuê nhà là gì?

Đáp án: Lợi ích khi lập hộ kinh doanh: Có thể áp dụng phương pháp thu nhập tính thuế (được trừ chi phí thực tế như sửa chữa, khấu hao...); Dễ xuất hóa đơn cho bên thuê là doanh nghiệp; Đăng ký thuế một lần qua cơ chế một cửa.
Bất lợi: Phải mở sổ sách kế toán theo Thông tư 88; Phải thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính kinh doanh; Phức tạp hơn về quản lý thuế định kỳ.

Câu 28: Nếu tôi thành lập hộ kinh doanh, tôi áp dụng phương pháp tính thuế nào?

Đáp án: Hộ kinh doanh có thể chọn một trong hai phương pháp:

(1) Doanh thu × thuế suất: Tương tự cá nhân, đơn giản hơn nhưng không trừ được chi phí.

(2) Thu nhập tính thuế × thuế suất: Được trừ các chi phí hợp lý (nguyên vật liệu, tiền lương, khấu hao tài sản, lãi vay kinh doanh...) trước khi nhân thuế suất. Phù hợp với hộ có chi phí lớn. Không được trừ: tiền lương của chính chủ hộ và chi phí sinh hoạt cá nhân/gia đình.

Câu 29: Tôi đang nộp thuế khoán theo quy định cũ, khi chuyển sang kê khai tôi có bị truy thu thuế các năm trước không?

Đáp án: Không. Theo quy định chuyển tiếp tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP: 'Không truy thu và không xử phạt các năm trước, trừ trường hợp cố tình che giấu doanh thu.' Bạn chỉ áp dụng chế độ kê khai mới từ năm 2026, các nghĩa vụ thuế theo hình thức thuế khoán trước đó đã được thực hiện đúng quy định thì không bị truy thu thêm.

Câu 30: Tôi đã đăng ký hộ kinh doanh, tôi có thể xóa đăng ký và chuyển về cá nhân kinh doanh không?

Đáp án: Theo quy định, bạn có thể làm thủ tục chấm dứt hoạt động hộ kinh doanh tại cơ quan đăng ký kinh doanh và cơ quan thuế. Sau khi chấm dứt, bạn hoạt động với tư cách cá nhân kinh doanh và thực hiện kê khai thuế theo quy định dành cho cá nhân. Tuy nhiên, cần hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ thuế trước khi chấm dứt, bao gồm quyết toán thuế cho kỳ cuối cùng.

Câu 31: Người cho thuê nhà kê khai thuế theo kỳ nào? Tháng hay quý?

Đáp án: Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi Điều 10 Nghị định 68/2026/NĐ-CP:

• Hộ kinh doanh doanh thu từ 1 tỷ đến 50 tỷ/năm: khai thuế GTGT theo quý

• Hộ kinh doanh doanh thu trên 50 tỷ/năm: khai thuế GTGT theo tháng

• Cá nhân cho thuê nhà (không lập HKD): có thể khai theo kỳ thanh toán ghi trong hợp đồng hoặc khai theo năm (chậm nhất 31/01 năm sau).

Câu 32: Thời hạn nộp tờ khai thuế quý và nộp tiền thuế là ngày nào?

Đáp án: Theo quy định hiện hành về quản lý thuế:

• Thời hạn nộp tờ khai thuế GTGT theo quý: Chậm nhất ngày cuối cùng của tháng đầu quý tiếp theo (ví dụ: Quý I – hạn nộp 30/4)

• Nộp tiền thuế: Cùng thời hạn với nộp tờ khai, hoặc theo thông báo của cơ quan thuế

• Khai và nộp thuế TNCN theo năm: Chậm nhất 31/01 năm sau

Câu 33: Tôi phải thực hiện quyết toán thuế TNCN vào cuối năm không?

Đáp án: Cá nhân cho thuê nhà phải thực hiện quyết toán thuế TNCN cuối năm nếu: (1) Có số thuế nộp thiếu cần bổ sung; (2) Có số thuế nộp thừa muốn hoàn lại; (3) Áp dụng phương pháp thu nhập tính thuế nhân thuế suất (HKD). Thời hạn quyết toán TNCN năm 2026: chậm nhất ngày 31/3/2027. Trường hợp khai theo kỳ thanh toán và đã nộp đủ thuế thì không cần quyết toán thêm.

Câu 34: Trong năm doanh thu có lúc dưới, lúc trên 1 tỷ đồng, tôi tính thuế từ thời điểm nào?

Đáp án: Khi tổng doanh thu lũy kế trong năm vượt 1 tỷ đồng, bạn phải thực hiện kê khai và nộp thuế kể từ kỳ phát sinh vượt ngưỡng. Ví dụ: đến quý III doanh thu lũy kế đạt 1,1 tỷ → bạn phải khai thuế từ quý III cho phần doanh thu vượt 1 tỷ, và tiếp tục khai các quý sau. Không phải nộp thuế hồi tố cho phần doanh thu trước khi vượt ngưỡng.

Câu 35: Nếu doanh thu năm 2026 của tôi là 900 triệu đồng (dưới 1 tỷ), nhưng tôi đã khai và nộp thuế theo ngưỡng cũ (500 triệu), tôi được hoàn thuế không?

Đáp án: Có. Theo khoản chuyển tiếp của Nghị định 141/2026/NĐ-CP, trường hợp đã kê khai và nộp thuế theo ngưỡng 500 triệu nhưng doanh thu thực tế không vượt 1 tỷ đồng thì được xử lý tiền thuế đã nộp theo quy định tại Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (hoàn thuế nộp thừa). Bạn cần nộp hồ sơ đề nghị hoàn thuế đến cơ quan thuế quản lý.

Câu 36: Tôi cho công ty nước ngoài thuê nhà, thuế tính như thế nào? Ai phải khai?

Đáp án: Nếu bên thuê là tổ chức nước ngoài có hiện diện pháp lý tại Việt Nam (công ty có pháp nhân), họ có thể thực hiện khai và nộp thuế thay cho bạn nếu hợp đồng có thỏa thuận. Nếu bên thuê là tổ chức nước ngoài không có pháp nhân tại Việt Nam, bạn phải tự khai. Cách tính thuế vẫn theo quy định thông thường: GTGT 5% và TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ đồng. Tiền thuê thu bằng ngoại tệ được quy đổi theo tỷ giá giao dịch thực tế.

Câu 37: Tôi cho thuê nhà qua nền tảng Airbnb hoặc ứng dụng đặt phòng trực tuyến, thuế có khác không?

Đáp án: Đối với cho thuê qua nền tảng số, Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về khai thuế, khấu trừ thuế trên nền tảng thương mại điện tử (Điều 11). Nếu nền tảng có hiện diện tại Việt Nam, họ có trách nhiệm khấu trừ thuế và nộp thay. Nếu nền tảng nước ngoài (không hiện diện tại Việt Nam), bạn phải tự khai và nộp thuế. Doanh thu được tính theo tổng số tiền nhận được qua nền tảng, không trừ phí hoa hồng của nền tảng.

Câu 38: Tôi cho thuê một phần nhà ở của mình (ví dụ: tầng 1), phần còn lại để ở. Tôi tính thuế trên toàn bộ hay một phần?

Đáp án: Chỉ tính thuế trên doanh thu từ phần diện tích cho thuê thực tế. Theo nguyên tắc xác định doanh thu tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP, doanh thu là tổng số tiền nhận được từ hoạt động cho thuê. Nếu bạn chỉ cho thuê một phần, doanh thu chịu thuế chỉ là tiền thuê phần đó. Không cần phân bổ chi phí hay tính toán phức tạp hơn nếu áp dụng phương pháp doanh thu × thuế suất.

Câu 39: Hợp đồng thuê nhà ngắn hạn (dưới 1 năm) hoặc cho thuê theo ngày có bị tính thuế khác không?

Đáp án: Không, ngưỡng 1 tỷ đồng tính trên tổng doanh thu trong năm dương lịch, không phân biệt hợp đồng ngắn hạn hay dài hạn. Bạn cộng dồn tất cả doanh thu từ các hợp đồng trong năm để xác định xem có vượt ngưỡng không. Nếu vượt, tính và nộp thuế theo quy định. Cho thuê theo ngày (Airbnb, lưu trú ngắn hạn) có thể bị xem là hoạt động kinh doanh lưu trú và có quy định riêng – cần xác nhận với cơ quan thuế.

Câu 40: Tôi đang trong diện miễn thuế do doanh thu dưới 1 tỷ. Nếu doanh thu tăng đột biến do ký hợp đồng thuê mới, tôi có thể bị xử phạt do chưa khai thuế ngay không?

Đáp án: Theo quy định, khi doanh thu lũy kế vượt 1 tỷ đồng trong kỳ tính thuế, bạn phải kê khai và nộp thuế từ kỳ đó. Nếu phát hiện chậm (ví dụ đến cuối năm mới khai), bạn sẽ bị tính tiền chậm nộp theo quy định tại Luật Quản lý thuế. Để tránh rủi ro, nên theo dõi doanh thu lũy kế hàng quý và kê khai ngay khi vượt ngưỡng. Không áp dụng phạt hành chính nếu chủ động khai bổ sung trước khi cơ quan thuế phát hiện.

Câu 41: Tôi quên không kê khai thuế trong kỳ, bây giờ phải làm thế nào?

Đáp án: Bạn cần thực hiện khai bổ sung ngay khi phát hiện sai sót. Theo Luật Quản lý thuế 2025 và hướng dẫn tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP: (1) Nộp tờ khai bổ sung qua hệ thống thuế điện tử; (2) Nộp đủ số thuế còn thiếu; (3) Nộp tiền chậm nộp theo tỷ lệ 0,03%/ngày tính từ ngày hết hạn nộp thuế. Nếu chủ động khai bổ sung trước khi cơ quan thuế thanh tra, kiểm tra, thường được miễn hoặc giảm phạt.

Câu 42: Nếu tôi kê khai sai doanh thu (thấp hơn thực tế), mức phạt là bao nhiêu?

Đáp án: Theo Luật Quản lý thuế 2025, mức phạt khai sai dẫn đến thiếu thuế:

• Phạt 20% số thuế khai thiếu trong trường hợp khai sai nhưng không có hành vi trốn thuế

• Phạt từ 1-3 lần số thuế trốn trong trường hợp trốn thuế có tổ chức hoặc có tình tiết tăng nặng

• Ngoài ra phải nộp đủ thuế thiếu + tiền chậm nộp 0,03%/ngày

Nghị định 68/2026/NĐ-CP xác định: không truy thu và không xử phạt các năm trước khi chuyển từ thuế khoán sang kê khai, trừ trường hợp cố tình che giấu doanh thu.

Câu 43: Tôi đã nộp thuế theo quy định cũ, đến nay thấy mình được miễn (doanh thu dưới 1 tỷ). Thủ tục xin hoàn thuế như thế nào?

Đáp án: Theo Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư 18/2026/TT-BTC, để đề nghị hoàn thuế bạn cần:

(1) Nộp hồ sơ đề nghị hoàn thuế tại cơ quan thuế quản lý (hoặc qua cổng thuế điện tử)

(2) Kèm tờ khai điều chỉnh (nếu khai sai)

(3) Cơ quan thuế xem xét, ban hành Quyết định hoàn thuế và gửi Lệnh hoàn trả đến Kho bạc Nhà nước

Thời hạn giải quyết hoàn thuế thông thường là 6-40 ngày làm việc tùy trường hợp.

Câu 44: Cơ quan thuế có thể tự tra cứu doanh thu cho thuê nhà của tôi không?

Đáp án: Có. Cơ quan thuế ngày càng có nhiều công cụ đối chiếu dữ liệu:

• Dữ liệu từ hợp đồng cho thuê đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền

• Dữ liệu giao dịch ngân hàng (khi bên thuê chuyển khoản)

• Thông tin từ tổ chức quản lý nền tảng số (Airbnb, các app cho thuê...)

• Báo cáo của bên thuê là doanh nghiệp (chi phí thuê nhà trong quyết toán thuế)

Do đó, việc kê khai trung thực và đầy đủ là rất quan trọng để tránh rủi ro bị truy thu.

Câu 45: Nếu tôi không đồng ý với quyết định tính thuế của cơ quan thuế, tôi có quyền khiếu nại không?

Đáp án: Có. Theo Luật Quản lý thuế 2025, bạn có quyền:

(1) Khiếu nại lần đầu đến cơ quan thuế đã ban hành quyết định, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định

(2) Khiếu nại lần hai lên cơ quan thuế cấp trên nếu không đồng ý với kết quả giải quyết lần đầu, trong thời hạn 30 ngày

(3) Hoặc khởi kiện ra Tòa án hành chính theo quy định của Luật Tố tụng hành chính

Trong thời gian khiếu nại, bạn vẫn phải nộp số tiền thuế theo quyết định trừ khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép tạm hoãn.

Câu 46: Người đi thuê nhà (bên thuê) thường hỏi tôi về hóa đơn để thanh toán, tôi nên trả lời như thế nào?

Đáp án: Bạn có thể giải thích: 'Theo quy định mới từ 2026, nếu doanh thu của tôi dưới 1 tỷ đồng/năm, tôi không bắt buộc xuất hóa đơn điện tử. Chúng ta có thể dùng hợp đồng cho thuê + biên lai thu tiền làm chứng từ thanh toán.' Nếu bên thuê là doanh nghiệp cần hóa đơn để hạch toán chi phí, bạn nên tự nguyện đăng ký xuất hóa đơn điện tử hoặc thỏa thuận để bên thuê làm thủ tục khai/nộp thuế thay cho bạn.

Câu 47: Tiền thuê nhà tôi thu bao gồm cả tiền điện, nước, quản lý chung cư. Tất cả có tính vào doanh thu chịu thuế không?

Đáp án: Theo nguyên tắc xác định doanh thu tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP, doanh thu tính thuế là tổng số tiền thực nhận từ hoạt động cho thuê. Nếu trong hợp đồng ghi gộp tiền thuê và tiền điện/nước/phí dịch vụ, toàn bộ số tiền đó là doanh thu. Tuy nhiên, nếu bạn chứng minh được phần điện/nước là thu hộ và trả lại cho nhà cung cấp (có hóa đơn riêng), phần đó có thể không tính vào doanh thu. Nên tách riêng trong hợp đồng để rõ ràng.

Câu 48: Tôi cho thuê kho xưởng, không phải nhà ở, các quy định trên có áp dụng không?

Đáp án: Có. Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC áp dụng cho hoạt động cho thuê bất động sản nói chung, bao gồm: nhà ở, kho bãi, xưởng sản xuất, văn phòng, mặt bằng kinh doanh và các loại bất động sản khác. Cách tính thuế và thủ tục kê khai tương tự như cho thuê nhà ở. Ngưỡng 1 tỷ đồng/năm áp dụng chung cho tổng doanh thu từ tất cả bất động sản cho thuê.

Câu 49: Nếu bên thuê chậm trả tiền, doanh thu tính vào kỳ nào? Kỳ thanh toán theo hợp đồng hay kỳ thực nhận?

Đáp án: Theo quy định về xác định doanh thu của Nghị định 68/2026/NĐ-CP, doanh thu được xác định theo kỳ thanh toán ghi trong hợp đồng cho thuê. Nghĩa là ngay cả khi bên thuê chưa trả tiền, doanh thu vẫn được tính vào kỳ mà theo hợp đồng đó là kỳ thanh toán. Đây là điểm khác biệt quan trọng cần lưu ý để không bị thiếu kê khai thuế dù chưa thực sự nhận tiền.

Câu 50: Tôi cần tìm hiểu thêm chi tiết, có thể tra cứu các văn bản pháp luật này ở đâu?

Đáp án: Bạn có thể tra cứu toàn văn các văn bản tại:

• Cổng thông tin văn bản pháp luật Chính phủ: vanban.chinhphu.vn

• Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật: vbpl.vn

• Thư viện pháp luật: thuvienphapluat.vn

• Cổng dịch vụ công thuế điện tử: thuedientu.gdt.gov.vn

• Tổng cục Thuế: gdt.gov.vn

Các văn bản cần tra cứu: Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Thông tư 18/2026/TT-BTC, Thông tư 50/2026/TT-BTC, Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15.

Câu 51: Về việc cung cấp số tài khoản ngân hàng cho cơ quan thuế:
Tôi có cho thuê nhà với giá 8 triệu đồng/tháng nhận bằng tiền mặt vào đầu tháng.
Tôi đã kê khai thuế theo quy định. Vậy tôi có phải thông báo số tài khoản cá nhân của tôi cho cơ quan thuế hay không?

Đáp án: Theo quy định tại khoản 4 Điều 13 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thực hiện thông báo cho cơ quan thuế theo phương thức điện tử tất cả các số tài khoản mở tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán, số hiệu ví điện tử mở tại tổ chức cung ứng dịch vụ trung gian thanh toán liên quan đến sản xuất, kinh doanh.

Câu 52: Tôi là hộ kinh doanh cho thuê nhà xin hỏi một số nội dung:
1. Tôi vay tiền xây nhà thì Chi phí lãi vay, Chi phí trả gốc có phải là chi phí hợp lý, hợp lệ khi để trừ khi tính thuế không? Nếu có tôi cần cung cấp hồ sơ gì?
2. Chúng tôi kinh doanh liên kết nhiều người với nhau (anh em họ hàng góp vốn dựa vào lòng tin lẫn nhau, góp đất, góp tiền, góp vật tư, thiết bị ...) thì doanh thu phân chia cho các thành viên có được coi là hợp tác kinh doanh, và doanh thu tính thuế sau khi đã chia hay không? Nếu có chứng từ cung cấp và lưu trữ là gì?

Đáp án: Nếu hoạt động cho thuê nhà là kinh doanh lưu trú, thì hộ kinh doanh sẽ được tính vào chi phí được trừ các chi phí phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh đối với hộ kinh doanh nộp thuế TNCN theo phương pháp thu nhập tính thuế (doanh thu – chi phí) nhân thuế suất.

Nếu hoạt động cho thuê nhà là kinh doanh bất động sản thì số thuế TNCN phải nộp bằng doanh thu nhân thuế suất 5%.

Câu 53: Em có hộ kinh doanh thuê đất để sản xuất kinh doanh. Em có 2 nhà xưởng: sử dụng 1 nhà xưởng và 1 nhà xưởng cho thuê thì xuất hoá đơn đầu ra và chi phí khấu trừ như thế nào ạ? Vì nhà xưởng đó đã xây dựng rồi ạ.

Đáp án: Hộ kinh doanh cho thuê 01 nhà xưởng (cho thuê bất động sản) và sử dụng 01 nhà xưởng khác thì phải kê khai thuế riêng cho từng hoạt động, áp dụng hóa đơn bán hàng hóa nếu hộ kinh doanh thuộc đối tượng sử dụng hóa đơn. 

Đối với nhà xưởng cho thuê, hộ kinh doanh nộp thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 1 tỷ đồng nhân (x) với thuế suất 5%.

Đối với hoạt động kinh doanh khác, nếu hộ kinh doanh nộp thuế TNCN theo phương pháp thuế suất nhân thu nhập tính thuế (doanh thu – chi phí) thì hộ kinh doanh được trừ chi phí khấu hao tài sản cố định (ở đây là nhà xưởng) phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, mức trích khấu hao được tính vào chi phí hợp lý theo quy định về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định áp dụng đối với doanh nghiệp.

Câu 54: Tôi là cá nhân, tôi có nhà cho doanh nghiệp thuê từ năm 2025 đến hết 2030.
Doanh thu cho thuê 6tỷ đồng /năm chưa bao gồm thuế.
Vậy tôi có rơi vào trường hợp phải xuất hoá đơn cho thuê tài sản, khi doanh thu trong năm vượt 1 tỷ đồng.
Các tháng từ tháng 1/2026 và tháng 2/2026 tôi có cần xuất hoá đơn do chưa ra nghị định 68 hay không?

Đáp án: Đối với hoạt động cho thuê nhà, bạn cần kê khai, nộp thuế theo quy định và không cần phải xuất hóa đơn. Doanh nghiệp đi thuê căn cứ vào hợp đồng thuê nhà, chứng từ thanh toán không dung tiền mặt để được ghi nhận vào chi phí.

Câu 55: Tôi Dk hộ kinh Doanh cho thuê và 1 hợp đồng cho thuê mặt bằng với giá cho thuê trên 3 tỷ/ năm. Đang kê khai và nộp thuế theo năm.Vậy tôi có phải mở tài khoản tên hkd, dk xuất hoá đơn điện tử hay không. 
Kính nhờ Cục Thuế hỗ trợ. Hướng dẫn Vì chỉ cho thuê 1 mb mà phát sinh nhiều thủ tục quá ạ. Xin cảm ơn 

Đáp án: Đối với hoạt động cho thuê bất động sản, bạn cần kê khai, nộp thuế theo quy định và không cần phải đăng ký sử dụng hóa đơn. Bạn có thể đăng ký mở tài khoản tên HKD hoặc dung tài khoản cá nhân nhưng cần thông báo với cơ quan thuế thông tin tài khoản chậm nhất là ngày 20/4/2026.

Câu 56: Chi phí thuê nhà là một khoản chi phí rất lớn, chỉ sau giá vốn của hộ kinh doanh, thực tế hộ kinh doanh có bỏ chi phí ra thuê nhà thật nhưng không được ghi nhận chi phí vì người cho thuê không đóng thuế. Em được biết đến việc người kinh doanh có thể đóng thuế thay chủ nhà để được ghi nhận chi phí, nhưng điều đó đồng nghĩa với việc dồn gánh nặng chi phí thuế lên vai hộ kinh doanh. Vậy theo cán bộ thuế có giải pháp như nào với hộ kinh doanh trong tình huống này để hộ kinh doanh k chịu gánh nặng về thuế không ạ?

Đáp án: Theo quy định tại khoản 7 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP việc khai thay, nộp thuế thay đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân chỉ áp dụng trong trường hợp tổ chức thuê tài sản của cá nhân và thực hiện khai, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê.

Trường hợp hộ kinh doanh thuê nhà của một cá nhân khác, thì cá nhân cho thuê nhà vẫn là người có trách nhiệm kê khai và nộp thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản theo quy định.

Để khoản chi phí thuê nhà được xem xét là chi phí được trừ khi xác định chi phí của hộ kinh doanh, hộ kinh doanh cần có hợp đồng thuê nhà và chứng từ thanh toán theo quy định, đồng thời cung cấp thông tin của người cho thuê (như số căn cước công dân, địa chỉ và các thông tin liên quan trong hợp đồng thuê) khi cơ quan thuế yêu cầu.

Trên cơ sở các thông tin này, cơ quan thuế sẽ thực hiện kiểm tra, đối chiếu nghĩa vụ thuế của cá nhân cho thuê nhà, bảo đảm việc kê khai doanh thu và nộp thuế của người cho thuê được thực hiện đúng quy định. Việc này cũng nhằm bảo đảm quyền lợi của hộ kinh doanh trong việc ghi nhận chi phí thuê nhà phục vụ hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Câu 57: Tôi là người có nhà cho thuê, xin có mấy câu hỏi sau:

(i) Để có nhà cho thuế, tôi 0 kể tiền bỏ ra mua đất, tôi phải đầu tư (có thể từ tiền tự có, có thể phải vay ngân hàng,...) xây nhà để đủ điều kiện cho thuê, vậy tại sao những khoản đầu tư đó 0 được khấu trừ?

(ii) Trong quá trình thuê, Thu nhập từ cho thuê có thể 0 ổn định như HĐ đã ký (lúc có lúc 0, lúc cao lúc thấp), vậy tôi phải kê khai và tính như thế nào, nêu CQ thuế chỉ căn cứ vào HĐ cho thuê?

(iii) Nhiều khi, người có nhà cho Thuê phải đi Thuê nhà khác (nhỏ hoặc có điều kiện ăn ở kém hơn với giá thuê ít hơn), để có dư thu nhâp để chi tiêu, thế thì số tiền mà gia đình chi cho việc thuê nhà khác đó có được CQ thuế tính toán và khấu trừ 0? Xin cảm ơn!

Đáp án: Theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.”

Căn cứ quy định nêu trên, cá nhân cho thuê bất động sản trừ hoạt động kinh doanh lưu trú nộp thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng nhân với thuế suất 5%, không  áp dụng phương pháp nộp thuế TNCN theo thu nhập tính thuế nhân thuế suất nên hộ kinh doanh không được trừ các khoản đầu tư xây nhà cũng như các chi phí khác.

Cá nhân căn cứ số tiền thu được từ hoạt động cho thuê bất động sản, tổng hợp doanh thu để khai thuế hai lần 1 năm (chậm nhất vào ngày 31/7 và ngày 31/01 năm sau) hoặc khai thuế 1 năm 1 lần (chậm nhất vào ngày 31/01 năm sau).

Câu 58: Tôi xin hỏi : Bố tôi có nhà cho thuê, nhưng không có số tài khoản cá nhân do đã nhiều tuổi,  tiền cho thuê nhà tôi được uỷ quyền nhận thay qua stk của tôi có ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà và giấy uỷ quyền, vì vậy Bố tôi có phải kê khai  số tài khoản của tôi trên cơ quan thuế chậm nhất là 20/04/2026 này không.

Đáp án: Bố bạn có nhà cho thuê nhưng bạn được ủy quyền nhận tiền theo số tài khoản của bạn, đã được quy định rõ trong hợp đồng thuê nhà và giấy ủy quyền thì bố bạn phải thông báo số tài khoản nhận tiền thuê nhà của bạn cho cơ quan thuế theo quy định tại Nghị định số 68/2026/NĐ-CP.

Câu 59: Cá nhân có nhà cho thuê (không có hoạt động lưu trú) trực tiếp kê khai nộp thuế có doanh thu 1 năm trên 1 tỷ có bắt buộc phải dùng hoá đơn điện tử không? Xin cảm ơn quý anh chị ban tư vấn.

Đáp án: Đối với hoạt động cho thuê bất động sản, cá nhân không bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử đối với doanh thu năm trên 01 tỷ. Cá nhân kinh doanh đăng ký, khai và nộp thuế theo quy định.

Câu 60: Doanh thu cho thuê nhà có tách riêng với doanh thu của các hoạt động kinh doanh khác không?

Đáp án: Theo quy định tại Luật thuế TNCN số 109/2025/QH15, luật Thuế GTGT và Nghị định số 68/2026/NĐ-CP thì trường hợp HKD có nhiều hoạt động kinh doanh chịu các mức thuế suất khác nhau thì cần ghi riêng doanh thu của từng hoạt động. Theo đó, trường hợp HKD vừa có hoạt động cho thuê bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh karaoke thì HKD tách riêng doanh thu từ cho thuê bất động sản và doanh thu từ hoạt động karaoke.

Câu 61: Từ năm 2026, doanh thu cho thuê nhà bao nhiêu thì phải nộp thuế?

Đáp án: Từ ngày 01/01/2026, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế đã được nâng lên. Cá nhân cho thuê nhà có tổng doanh thu trong năm dương lịch từ 1 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Chỉ khi doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm mới phát sinh nghĩa vụ nộp thuế (Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ký ban hành ngày 29/04/2026).

Câu 62: Cá nhân cho thuê nhà phải nộp những loại thuế, phí nào?

Đáp án: Chỉ phải nộp 2 loại thuế là: Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê tài sản đã chính thức được bãi bỏ.

Câu 63: Thuế suất áp dụng cho dịch vụ cho thuê nhà là bao nhiêu %?

Đáp án: Tỷ lệ thuế áp dụng cho hoạt động cho thuê tài sản (bất động sản) là 5% đối với thuế GTGT và 5% đối với thuế TNCN.

Câu 64: Công thức tính thuế cho thuê nhà năm 2026 được quy định thế nào?

Đáp án: Khi doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/năm, công thức tính được tách biệt như sau (khi doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm):

Thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu X 5\% (áp dụng trên toàn bộ doanh thu).

Thuế TNCN phải nộp = (Tổng doanh thu - 1 tỷ đồng) X 5\% (chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ).

Câu 65: Tôi cho thuê nhà thu nhập dưới 1 tỷ đồng/năm thì có cần làm thủ tục gì với cơ quan thuế không?

Đáp án: Theo quy định mới, dù chưa đến ngưỡng nộp thuế (dưới 1 tỷ đồng/năm), chủ nhà vẫn có trách nhiệm phải đăng ký mã số thuế và thực hiện kê khai thuế lần đầu hoặc thông báo khi có hợp đồng phát sinh để cơ quan thuế quản lý, giám sát.

Câu 66: Doanh thu tính thuế được tính theo năm dương lịch hay tính theo thời hạn hợp đồng?

Đáp án: Ngưỡng doanh thu 1 tỷ đồng dùng để xác định nghĩa vụ nộp thuế được tính theo năm dương lịch (tính từ ngày 01/01 đến hết ngày 31/12 của năm đó).

Câu 67: Tôi chỉ cho thuê nhà 6 tháng trong năm 2026 với giá 50 triệu/tháng (tổng 300 triệu), vậy tôi có phải nộp thuế không? 

Đáp án: Không. Do tổng doanh thu thực tế nhận được trong năm dương lịch 2026 của bạn là 300 triệu đồng, thấp hơn mức ngưỡng 1 tỷ đồng/năm nên bạn không phải nộp thuế GTGT và TNCN.

Câu 68: Tôi có được giảm trừ gia cảnh (bản thân, người phụ thuộc) khi tính thuế cho thuê nhà không?

Đáp án: Không. Thu nhập từ cho thuê nhà được xếp vào nhóm thu nhập từ kinh doanh của cá nhân. Loại thu nhập này áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo tỷ lệ % trên doanh thu, không được áp dụng các khoản giảm trừ gia cảnh hay giảm trừ bảo hiểm.

Câu 69: Các chi phí sửa chữa nhà, mua sắm nội thất cho khách thuê có được trừ ra trước khi tính thuế không?

Đáp án: Không. Thuế được tính dựa trên doanh thu khoán (tổng số tiền khách trả theo hợp đồng), cơ quan thuế không khấu trừ bất kỳ chi phí đầu vào nào của chủ nhà.

Câu 70: Tôi vừa có lương đi làm ở công ty, vừa có tiền cho thuê nhà 200 triệu/năm. Tiền thuê nhà có phải cộng chung vào tiền lương để quyết toán thuế thu nhập cuối năm không?

Đáp án: Không. Thu nhập từ tiền lương, tiền công và thu nhập từ kinh doanh cho thuê nhà là hai mảng tách biệt, có cách tính thuế và tờ khai hoàn toàn khác nhau. Tiền thuê nhà dưới 1 tỷ đồng/năm được miễn thuế độc lập và không phải cộng dồn vào thu nhập chịu thuế từ tiền lương. 

Câu 71: Tôi cho thuê nhà giá 60 triệu/tháng cho trọn năm 2026 (Tổng doanh thu 720 triệu). Số thuế cụ thể tôi phải nộp là bao nhiêu?

Đáp án: Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, vì tổng doanh thu năm 2026 của bạn là 720 triệu đồng (nhỏ hơn mức ngưỡng mới là 1 tỷ đồng/năm), bạn thuộc diện được miễn nộp 100% cả thuế GTGT và thuế TNCN. Số thuế bạn phải nộp trong trường hợp này bằng 0.

Câu 72: Tôi và chồng đứng tên chung một căn nhà cho thuê được 1,2 tỷ/năm. Chia đôi ra mỗi người 600 triệu (dưới 1 tỷ) thì có được miễn thuế không?

Đáp án: Không. Đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung của nhóm cá nhân hoặc hộ gia đình, cơ quan thuế xác định 01 người đại diện duy nhất để thực hiện nghĩa vụ thuế. Ngưỡng chịu thuế 1 tỷ đồng/năm áp dụng trên tổng doanh thu của chính căn nhà đó, chứ không xé nhỏ theo số lượng thành viên đồng sở hữu. Do doanh thu căn nhà (1,2 tỷ) vượt ngưỡng 1 tỷ, căn nhà này vẫn phát sinh nghĩa vụ nộp thuế.

Số thuế cụ thể phải nộp được tính như sau:

Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): Áp dụng mức thuế suất 5% trên toàn bộ tổng doanh thu phát sinh trong năm của căn nhà. Thuế GTGT phải nộp = 1.200.000.000 X 5% = 60.000.000 đồng.

Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): Áp dụng mức thuế suất 5% nhưng chỉ tính riêng trên phần doanh thu vượt quá ngưỡng 1 tỷ đồng. Thuế TNCN phải nộp = (1.200.000.000 - 1.000.000.000) X 5% = 200.000.000 X 5\% = 10.000.000 đồng. 

số thuế phải nộp của căn nhà trong năm 2026: Tổng số thuế = 60.000.000 (GTGT) + 10.000.000  (TNCN) = 70.000.000  đồng.

Câu 73: Một mình tôi đứng tên cho thuê 2 căn nhà độc lập, mỗi căn thu được 600 triệu/năm (Tổng doanh thu 1,2 tỷ). Tôi có phải nộp thuế không?

Đáp án: Có. Ngưỡng miễn thuế 1 tỷ đồng/năm tính trên tổng doanh thu của một cá nhân thu nhận trong năm dương lịch. Do bạn là chủ của cả 2 căn nhà và tổng doanh thu nhận về là 1,2 tỷ đồng (vượt ngưỡng 1 tỷ), bạn sẽ phải gộp doanh thu lại để kê khai và nộp thuế theo quy định.

Câu 74: Nếu hợp đồng cho thuê nhà kéo dài từ giữa năm nay sang năm sau (ví dụ từ tháng 07/2026 đến tháng 06/2027) thì tính doanh thu thế nào?

Đáp án: Doanh thu để tính thuế năm nào sẽ căn cứ vào số tiền thực tế phát sinh thuộc về năm dương lịch đó. Năm 2026 tính tiền của 6 tháng cuối năm, năm 2027 tính tiền của 6 tháng đầu năm. Sau đó đối chiếu riêng doanh thu tổng của từng năm với ngưỡng 1 tỷ đồng để xác định có phải nộp thuế hay không.

Câu 75: Tiền khách cọc giữ nhà (ví dụ cọc 2 tháng tiền nhà) có bị tính vào doanh thu chịu thuế để tính ngưỡng 1 tỷ không?

Đáp án: Không. Tiền đặt cọc là khoản bảo đảm thực hiện hợp đồng, không phải là doanh thu kinh doanh dịch vụ. Khoản này chỉ bị tính thuế khi phát sinh tranh chấp dẫn đến việc chủ nhà tịch thu luôn tiền cọc làm tiền phạt vi phạm hợp đồng.

Câu 76: Giá thuê trên hợp đồng là 90 triệu/tháng (Năm đạt 1,08 tỷ), nhưng khách thanh toán chậm hoặc quỵt tiền 2 tháng cuối năm (Thực thu 900 triệu), tôi có được tính theo ngưỡng miễn thuế không?

Đáp án: Cơ quan thuế căn cứ theo số tiền ghi trên hợp đồng ký kết. Nếu khách quỵt tiền hoặc giảm tiền, hai bên phải lập văn bản thanh lý hoặc phụ lục hợp đồng giảm trừ tiền thuê thực tế. Khi có văn bản pháp lý này, cơ quan thuế sẽ hạ doanh thu xuống 900 triệu và bạn sẽ được miễn thuế do doanh thu thực tế đã giảm xuống dưới ngưỡng 1 tỷ.

Câu 77: Tôi cho người nước ngoài thuê nhà với giá tính bằng USD, khi khai thuế để tính xem có vượt ngưỡng 1 tỷ không thì quy đổi như thế nào?

Đáp án: Bạn phải quy đổi ngoại tệ ra Đồng Việt Nam (VND) theo tỷ giá giao dịch thực tế mua vào của ngân hàng thương mại nơi bạn mở tài khoản tại thời điểm phát sinh doanh thu (nhận tiền). Tổng số tiền VND sau quy đổi của cả năm sẽ là căn cứ so sánh với ngưỡng 1 tỷ đồng.

Câu 78: Tiền điện, tiền nước, internet do khách sử dụng nhưng hóa đơn vẫn mang tên chủ nhà thì tiền đó có cộng dồn vào doanh thu để tính ngưỡng 1 tỷ không?

Đáp án: Nếu trong hợp đồng ghi rõ "Tiền điện nước do bên thuê tự chi trả theo thực tế sử dụng" thì các khoản thu hộ - chi hộ này không tính vào doanh thu tính thuế và không dùng để xét ngưỡng 1 tỷ của chủ nhà.

Câu 79: Chủ nhà hay người đi thuê phải đi khai và nộp khoản thuế này?

Đáp án: Theo Luật Thuế, chủ nhà (cá nhân cho thuê) là đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế gốc. Tuy nhiên, pháp luật cho phép hai bên tự thỏa thuận trong hợp đồng xem bên nào sẽ trực tiếp đi làm thủ tục kê khai và nộp tiền vào ngân sách.

Câu 80: Trong hợp đồng ghi "Giá thuê chưa bao gồm thuế, bên đi thuê chịu trách nhiệm nộp các loại thuế phát sinh", như vậy có hợp pháp không?

Đáp án: Hoàn toàn hợp pháp. Khi có thỏa thuận này, tổ chức/doanh nghiệp đi thuê có trách nhiệm khấu trừ tiền thuế, khai thay và nộp thay thuế cho chủ nhà nếu tổng doanh thu hợp đồng vượt ngưỡng quy định.

Câu 81: Khi doanh nghiệp thuê nhà khai thay thuế cho tôi thì họ dùng mẫu tờ khai nào?

Đáp án: Doanh nghiệp sẽ sử dụng Tờ khai mẫu số 01/TCKT kèm theo Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản mẫu số 02/BK-KTBĐS (ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC).

Câu 82: Tôi có cần phải thành lập Hộ kinh doanh cá thể hay đăng ký mã số thuế kinh doanh để cho thuê nhà không?

Đáp án: Không bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh. Cá nhân cho thuê nhà chỉ cần sử dụng Mã số thuế cá nhân của mình để kê khai thuế theo diện "Cá nhân cho thuê tài sản".

Câu 83: Tôi có thể ủy quyền cho người thân (con cái, anh em) đi khai và nộp thuế thay được không?

Đáp án: Được. Bạn có thể lập Văn bản ủy quyền hợp pháp (có công chứng/chứng thực) để người thân thay mặt làm việc với cơ quan thuế.

Câu 84: Tôi có căn nhà ở Đà Nẵng nhưng tôi đang sống tại Hà Nội, tôi phải nộp hồ sơ khai thuế ở đâu?

Đáp án: Hồ sơ khai thuế cho thuê bất động sản phải được nộp tại Thuế cơ sở nơi có bất động sản cho thuê.

Câu 85: Bây giờ có thể khai thuế cho thuê nhà trực tuyến được không hay bắt buộc phải ra thuế cơ sở?

Đáp án: Bạn hoàn toàn có thể khai trực tuyến tại nhà thông qua cổng thông tin Thuế điện tử (Etax Mobile) hoặc website Hệ thống thuế điện tử của Cục Thuế mà không cần phải đến trực tiếp cơ quan thuế.

Câu 86: Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà đối với cá nhân trực tiếp khai gồm những giấy tờ gì?

Đáp án: Hồ sơ cơ bản bao gồm: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (Mẫu 01/TTS), bản sao Hợp đồng thuê nhà, Phụ lục hợp đồng (nếu có) và bản sao CCCD của chủ nhà.

Câu 87: Tổ chức, doanh nghiệp khai thay thuế cho chủ nhà thì nộp hồ sơ theo thời hạn nào?

Đáp án: Tổ chức khai thay sẽ nộp hồ sơ khai thuế theo kỳ thanh toán tiền thuê nhà được quy định rõ trong hợp đồng kinh tế giữa hai bên.

Câu 88: Khi nào thì tôi phải đi nộp tiền thuế? Có trùng với ngày nộp tờ khai không?

Đáp án: Thời hạn nộp tiền thuế chính là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Bạn nên nộp tiền cùng ngày để tránh phát sinh nợ đọng hệ thống.

Câu 89: Hợp đồng của tôi kéo dài 5 năm, tôi có phải mỗi năm đi làm lại hồ sơ khai thuế một lần không?

Đáp án: Nếu hợp đồng không có thay đổi về giá hay các điều khoản cốt lõi, và bạn chọn phương thức khai theo năm, bạn chỉ cần nộp tờ khai định kỳ hàng năm mà không cần nộp lại bản sao hợp đồng cũ.

Câu 90: Cơ quan thuế có thể kiểm tra hoạt động cho thuê nhà của tôi không? Căn cứ nào để kiểm tra?

Có. Cơ quan thuế có quyền kiểm tra khi có dấu hiệu vi phạm hoặc theo kế hoạch thanh tra định kỳ. Căn cứ kiểm tra gồm: thông tin từ hợp đồng cho thuê, dữ liệu tài khoản ngân hàng, thông tin từ tổ chức đi thuê, thông tin từ hóa đơn điện tử, thông tin từ UBND cấp xã. Khi kiểm tra, cơ quan thuế phải thông báo trước và không được gây ảnh hưởng đến hoạt động bình thường.

Câu 91: Nếu tôi tự nguyện khai bổ sung hồ sơ thuế sai sót trước khi bị kiểm tra, có bị phạt không?

Nếu người nộp thuế tự nguyện khai bổ sung trước khi cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, sẽ không bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi khai sai. Tuy nhiên vẫn phải nộp đủ số thuế thiếu và tiền chậm nộp theo quy định. Đây là quy định khuyến khích tự giác tuân thủ pháp luật thuế.

Câu 92: Tôi ủy quyền cho người khác đứng ra ký hợp đồng cho thuê và thu tiền thuê. Ai nộp thuế?

Nghĩa vụ thuế thuộc về chủ sở hữu bất động sản (bên cho thuê thực tế), không phụ thuộc vào người được ủy quyền ký hợp đồng. Người chủ sở hữu vẫn phải khai và nộp thuế theo tên của mình (theo số định danh cá nhân/mã số thuế của chủ sở hữu). Trường hợp cá nhân ủy quyền cho người khác khai thuế, nộp thuế thay theo quy định của pháp luật dân sự, người được ủy quyền chỉ thực hiện thay nghĩa vụ về thủ tục; nghĩa vụ thuế phát sinh và ghi nhận vẫn theo mã số thuế của chủ sở hữu bất động sản cho thuê.

Câu 93: Bất động sản đứng tên hộ gia đình (nhiều thành viên), ai đứng ra khai thuế?

Đối với tài sản chung của hộ gia đình, cần xác định một thành viên đại diện ký hợp đồng và khai thuế. Người đại diện ký hợp đồng cho thuê và đứng tên trên hợp đồng sẽ là người chịu nghĩa vụ khai và nộp thuế. Hộ kinh doanh được các thành viên ủy quyền, người đại diện hộ kinh doanh là người khai thuế.

Câu 94: Tôi cho thuê nhà, có phải thông báo số tài khoản ngân hàng cho cơ quan thuế không?

Có. Theo khoản 6 Điều 13 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15, Nghị định số 68/2026/NĐ-CP và Thông tư số 18/2026/TT-BTC, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (bao gồm cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản) có trách nhiệm thông báo cho cơ quan thuế theo phương thức điện tử tất cả số tài khoản ngân hàng và số hiệu ví điện tử có liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh theo Mẫu số 01/BK-STK ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC.

Câu 95: Nếu tôi nhận tiền thuê bằng tiền mặt không qua tài khoản, có phải thông báo tài khoản không?

Bạn vẫn phải thông báo tất cả tài khoản ngân hàng và ví điện tử đang mở, dù có nhận tiền thuê qua tài khoản đó hay không. Quy định yêu cầu kê khai đầy đủ các tài khoản liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh để cơ quan thuế có thể xác minh doanh thu. Việc nhận tiền mặt hoàn toàn cũng không miễn trừ nghĩa vụ này.

Câu 96: Có bắt buộc nhận tiền thuê qua tài khoản ngân hàng không?

Pháp luật không bắt buộc cá nhân cho thuê bất động sản phải nhận tiền thuê qua tài khoản ngân hàng, song khuyến khích thanh toán không dùng tiền mặt. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 (đã được sửa đổi, bổ sung) và Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 90/2025/QH15 và Luật số 149/2025/QH15), bên thuê là doanh nghiệp, tổ chức chỉ được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào và tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp nếu có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt theo quy định. Đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp thu nhập tính thuế nhân (x) thuế suất theo Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt cũng là một điều kiện để khoản chi được trừ.

Câu 97: Cá nhân cho thuê bất động sản có phải sử dụng hóa đơn điện tử không?

Theo khoản 5 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định số 141/2026/NĐ-CP): hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 01 tỷ đồng phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế. Trường hợp doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống đáp ứng điều kiện và có nhu cầu sử dụng hóa đơn điện tử thì đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mới ra kinh doanh hoặc có doanh thu năm trước chưa trên 01 tỷ đồng nhưng trong năm tính thuế có doanh thu lũy kế trên 01 tỷ đồng thì phải đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử trong thời gian 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của kỳ tính thuế có doanh thu lũy kế trên 01 tỷ đồng.

Câu 98: Tôi chưa có mã số thuế, muốn cho thuê nhà thì đăng ký ở đâu?

Theo khoản 7 Điều 35 Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 56/2024/QH15) và Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15, khi mã số định danh cá nhân được cấp cho toàn bộ dân cư thì sử dụng mã số định danh cá nhân thay cho mã số thuế. Như vậy, đối với công dân Việt Nam, mã số thuế cá nhân là số định danh cá nhân do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về căn cước (số căn cước công dân). Trường hợp cá nhân là công dân Việt Nam đã có số định danh cá nhân thì không cần thực hiện thủ tục đăng ký mã số thuế riêng. Trường hợp cá nhân chưa có số định danh cá nhân (như người chưa có căn cước, người nước ngoài) thì thực hiện đăng ký thuế tại cơ quan thuế quản lý địa bàn nơi cư trú hoặc nơi có bất động sản cho thuê, hoặc đăng ký trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Cục Thuế tại địa chỉ thuedientu.gdt.gov.vn.

Câu 99: Mã số thuế cá nhân của tôi là số CCCD, có cần đăng ký thêm mã số thuế riêng cho hoạt động cho thuê không?

Không. Theo khoản 7 Điều 35 Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 56/2024/QH15), khi mã số định danh cá nhân được cấp cho toàn bộ dân cư thì sử dụng mã số định danh cá nhân thay cho mã số thuế. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15. Theo đó, đối với công dân Việt Nam, mã số thuế của cá nhân chính là số định danh cá nhân do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về căn cước (số căn cước công dân). Cá nhân không phải đăng ký mã số thuế riêng cho hoạt động cho thuê bất động sản; sử dụng số định danh cá nhân để thực hiện thông báo doanh thu/kê khai, nộp thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư số 50/2026/TT-BTC.

Câu 100: Có cần đăng ký kinh doanh (hộ kinh doanh) mới được cho thuê nhà không?

Theo Nghị định số 68/2026/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 141/2026/NĐ-CP), cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, không bắt buộc phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh để thực hiện hoạt động cho thuê bất động sản thông thường. Cá nhân chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thông báo doanh thu/kê khai, nộp thuế theo Mẫu số 01/BĐS với cơ quan thuế. Trường hợp hoạt động cho thuê có quy mô lớn, có nhiều địa điểm kinh doanh, hoặc có hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú thì cân nhắc đăng ký hộ kinh doanh hoặc thành lập doanh nghiệp để được điều chỉnh bởi quy định pháp luật về hộ kinh doanh, doanh nghiệp và áp dụng phương pháp tính thuế phù hợp.